Legge di Bilancio 2024: ecco le novità fiscali in campo immobiliare

Cosa cambia riguardo le imposte da pagare? E per quanto riguarda le detrazioni? Ce lo spiega il nostro esperto Enrico Pogolotti.

La L. 30.12.2023 n. 213 (Legge di Bilancio 2024) ed il DL 29.12.2023 n. 212 (Misure urgenti Superbonus e bonus barriere architettoniche) contengono importanti disposizioni in materia fiscale. Analizziamo nel dettaglio le principali novità che interessano il settore immobiliare.

1. Novità ambito impositivo

• Cessioni di fabbricati con interventi superbonus – Plusvalenza
• Locazioni brevi – Aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26%
• Variazione catastale degli immobili oggetto di interventi Superbonus
• Incremento aliquota IVIE
• Rideterminazione del costo o valore fiscale dei terreni
• Variazione dei coefficienti di usufrutto

2. Novità in materia di detrazione fiscale

• Interventi Superbonus
• C. d. “Bonus barriere architettoniche”
• Imponibilità della costituzione dei diritti reali immobiliari

1. Novità ambito impositivo

Cessioni di fabbricati con interventi superbonus – Plusvalenza

A decorrere dall’1.1.2024 rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il Superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, a patto che si siano conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

Sono esplicitamente esclusi gli immobili:
- acquisiti per successione;
- adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.

Alle suddette plusvalenze risulta possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%, di cui all’art. 1 co. 496 della L. 266/2005, previa richiesta al notaio rogante.

Locazioni brevi – Aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26%

La Legge di Bilancio 2024 prevede che dall’1.1.2024 la cedolare secca trovi applicazione con l’aliquota del 26% in caso di opzione sulle locazioni brevi. Sono tali i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni per ogni singolo contratto, stipulati da persone fisiche. Viene, però, precisato che l’aliquota resta pari al 21% “per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Agli intermediari (soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici) nel caso in cui incassino canoni o corrispettivi di contratti di locazione breve, oppure intervengano nel pagamento dei medesimi canoni o corrispettivi, la normativa sulle locazioni brevi impone di:
- operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario;
- versarla all’Erario ai sensi dell’art. 17 del DLgs. 241/97;
- rilasciare la relativa certificazione ai sensi dell’art. 4 del DPR 322/98.

Variazione catastale degli immobili oggetto di interventi Superbonus

Con riguardo alle unità immobiliari oggetto di interventi che danno diritto al Superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, è consentito all’Agenzia delle Entrate di verificare se sia stata presentata la dichiarazione DOCFA, anche al fine di eventuali variazioni della rendita catastale. Sono previsti controlli sulle dichiarazioni DOCFA che dovranno essere conformi ai lavori effettivamente realizzati sugli immobili.

Incremento aliquota IVIE

L’aliquota dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili esteri):
- aumenta dallo 0,76% all’1,06%,
- a partire dal 1.1.2024,
- anche per gli investimenti esteri effettuati in data antecedente.

Rimangono immutate:
- la soglia di esenzione di euro 200,00 per ogni immobile,
- l’esenzione per le abitazioni principali all’estero.

Rideterminazione del costo o valore fiscale dei terreni

Sono stati riaperti i termini per la rideterminazione del costo o del valore di acquisto dei terreni (edificabili e con destinazione agricola), posseduti al 1° gennaio 2024, dietro il versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 16% da effettuarsi entro il prossimo 30 giugno 2024, previa redazione di apposita perizia di stima.

Variazione dei coefficienti di usufrutto

A seguito della riduzione del tasso di interesse dal 5% al 2,5% è stata cambiata, con effetto dal 1.1.2024, la tabella dei coefficienti utilizzati per la determinazione dei valori dell’usufrutto e degli altri diritti reali. I valori così ottenuti, ai fini fiscali, non possono essere modificati dai contribuenti e rilevano sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette.

2. Novità in materia di detrazione fiscale

Interventi coperti Superbonus

Il DL 212/2023 non prevede alcuna proroga della finestra temporale per il riconoscimento del Superbonus nella misura del 110% o 90%, ma introduce unicamente una clausola di salvaguardia secondo cui la detrazione spettante per interventi superbonus per i quali è stata esercitata l’opzione di cessione del credito o sconto sul corrispettivo sulla base di SAL effettuati sino al 31.12.2023, non sarà oggetto di recupero da parte dell’Agenzia delle Entrate se gli interventi non verranno ultimati. Dal 1° gennaio 2024 la detrazione fiscale per gli interventi Superbonus scende quindi al 70%.

C. d. “bonus barriere architettoniche”

L’art. 3 co. 1 lett. a) del DL 212/2023 limita la spettanza del bonus barriere 75% alla realizzazione in edifici già esistenti di interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto esclusivamente:
- scale;
- rampe;
- ascensori;
- servoscala;
- piattaforme elevatrici.

L’art. 3 co. 2 del DL 212/2023 estende l’applicazione del blocco delle opzioni sconto in fattura/cessione credito alle fattispecie agevolate con il bonus barriere ex art. 119-ter del DL 34/2020.

Imponibilità della costituzione dei diritti reali immobiliari

a. Costituzione di un diritto reale di godimento a fronte di un corrispettivo
La costituzione di un diritto reale di godimento (usufrutto, diritti di superficie, uso e abitazione) prevede l’applicazione dell’art. 67 co. 1 lett. h) del TUIR con questi effetti:
- non rileva il possesso dell’immobile ultraquinquennale o ultradecennale per gli immobili che hanno beneficiato del c.d. “superbonus”;
- il contribuente assoggetta a tassazione IRPEF progressiva la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti. Non sarebbe, infatti, possibile beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26%.

b. Trasferimento di un diritto reale di godimento a fronte di un corrispettivo
In caso di trasferimento a terzi di un diritto reale di godimento da parte del suo titolare, si applica l’art. 67 co. 1 lett. b) del TUIR la cui disciplina:
- non assoggetta a tassazione il trasferimento dei diritti detenuti da più di 5 anni o per più di 10 anni per gli immobili che hanno beneficiato del c.d. “superbonus”;
- prevede il calcolo della plusvalenza imponibile come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo del diritto ceduto.