Vendere casa se hai fatto il Superbonus: ecco cosa cambia

Tra i provvedimenti inseriti nella prossima Legge di Bilancio figura la nuova tassazione sulla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus. Ecco quali sono le novità più importanti.

La casa ancora una volta al centro della Legge di Bilancio. Tra le novità introdotte spicca la modifica alle regole per il calcolo delle plusvalenze in caso di vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus 110% con sconto in fattura o cessione del credito da meno di 10 anni.

Prima di entrare nel dettaglio della nuova normativa, vediamo cosa prevede la legge attuale. Oggi, se un proprietario vende un immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto o costruzione e genera una plusvalenza, su quest’ultima deve pagare una tassazione del 26%.

Come si calcola la plusvalenza? Si sottrae all’importo ricevuto dalla vendita la somma spesa per acquistare o costruire la casa più ogni altra spesa di ristrutturazione sostenuta nell’arco di cinque anni. In concreto: se un proprietario ha acquistato una casa nel 2020 per 500.000 euro, esegue lavori di ristrutturazione per 100.000 euro e la rivende nel 2024 per 700.000 euro, la plusvalenza sarà pari a 100.000 euro (700 – 500 – 100) e la tassa da pagare sarà pari a € 26.000 (ovvero 26% di 100.000).

Vediamo ora cosa cambia in base alle norme previste dal Governo. Sono modificati i criteri con i quali si calcolano le plusvalenze in caso di cessione di immobili ristrutturati da meno di 10 anni con il Superbonus 110%. In particolare:

1. Vendita di un immobile entro 5 anni dalla ristrutturazione con Superbonus 110%.
   In questo primo caso le spese di ristrutturazione non sono conteggiate per il calcolo della plusvalenza. Se un proprietario ha acquistato un immobile nel 2020 per 500.000 euro, lo ha ristrutturato con Superbonus nel 2021 per 100.000 euro e lo rivende nel 2024 per 700.000 euro, la plusvalenza guadagnata sarà di 200.000 euro (700 – 500) e l’imposta da pagare sarà, quindi, 52.000 euro (26% di 200.000);
2. Vendita di un immobile tra i 5 e i 10 anni dalla ristrutturazione Superbonus 110%.
   In questo secondo caso le spese di ristrutturazione sono conteggiate nella misura del 50% ai fini del calcolo della plusvalenza. Ecco, quindi, l’esempio: se il nostro proprietario ha acquistato un immobile nel 2020 per 500.000 euro, lo ha ristrutturato con Superbonus nel 2021 per 100.000 euro e lo rivenderà nel 2027 per 700.000 euro, la plusvalenza ammonterà a 150.000 euro (700 – 500 – 50) e l’imposta da pagare sarà di 39.000 euro (26% di 150.000).

Sono esclusi da tali modifiche gli immobili ricevuti in eredità, le prime case e gli immobili venduti dopo 10 anni dal termine della ristrutturazione.

La parola ora passa al Parlamento. Il testo deve essere esaminato prima dal Senato e successivamente dalla Camera, per poi diventare legge entro il 31 dicembre 2023.